Změny územního plánu sídelního útvaru Květnice

Autor: Tomáš Hordějčuk <thordej(at)seznam.cz>, Téma: Spolek Květnice II, Vydáno dne: 14. 10. 2008

Malebná obec v blízkosti Prahy, kde se již v 80. letech počítalo se zástavbou k bydlení. Přišla devadesátá léta, změna režimu, privatizace, navrácení majetků v restitucích… Příležitost podnikat. Obrovský hlad po vlastním bydlení začíná být v polovině 90. let uspokojován i pro střední vrstvy obyvatelstva.

Zároveň s masivním stavebním rozvojem však na druhé straně vzniká obrovská propast v zákonných normách. Zákonodárci budují nové zákonné normy, po vzoru západoevropských zemí, ovšem velmi obtížně a zdlouhavě. Vstup do EU. Mnohá zlepšení ve směru k životnímu prostředí (nutná podmínka výstavby čistíren odpadních vod) a možnost přístupu k dotacím. Na druhé straně prostor k nekalým praktikám. Ti zkušení nalézají díry v zákoně a nebo jeho výkladu. A nejenom v tom stavebním, ale i občanském a obchodním…

Vznikají „s.r. óčka“, která ručí jen do výše vkladu 100.000 Kč a rozjíždějí projekty v objemu mnoha desítek milionů Kč. Pokud to nedopadne dobře, tak lze založit libovolný počet dalších firem se stejným předmětem podnikání. To co fungovalo ve stavebnictví desítky let direktivně a centralizovaně bylo zrušeno či novelizováno. Územní plánování je již doménou soukromých podnikatelských subjektů, na objednávku. Samozřejmě v mezích zákona. Ale jaké meze v rozvoji sídelních útvarů dnešní stavební zákon klade? Jakým způsobem se dodržují koncepce komplexního urbanismu a plánování kapacit rozsáhlých územních celků, které vznikají v okolí velkých měst - nechvalně zvané „satelitní městečka“?.

Jistého „světla na konci tunelu“ se stavební zákon dočkal novelizací v roce 2007. Klade tak důraz na koordinovaný rozvoj území z hlediska širších vztahů a trvale udržitelného rozvoje sídelních celků. Nedílnou součástí nového stavebního zákona je princip etapizace rozvoje území a analytické nástroje pro zjištění a vyhodnocení stavu vývoje území a jeho udržitelného rozvoje. Tyto nástroje ukládá zákon používat obcím s rozšířenou působností a také krajům. S uplatňováním nového stavebního zákona v praxi je to ovšem horší.

Proč toto vše předesílám v souvislosti se změnami územního plánu naší obce? Kdo si myslí, že je územní plánování v naší obci v pořádku, nechť napíše alespoň komentář pod tento článek (toť ono hypotetické hození kamenem). Je běžné aby v takto malé obci bylo již 5 návrhů změn územního plánu (dále již jen ÚP), z toho 3 schváleny? Pro pochopení toho, jak probíhaly změny územních plánů v Květnici je třeba se vrátit o deset let zpátky.

Původní ÚP sídelního útvaru Květnice z února 1998 byl vypracován komplexně s vyváženým rozvržením jednotlivých druhů ploch a to čistě obytných, všeobecně obytných, všeobecně smíšených, ale i ploch veřejného vybavení typu občanské vybavenosti jako je škola, mateřská škola, pošta, obecní úřad, společenský objekt, sociální a zdravotní služby a veřejných hřišť a sportovišť.

V tomto ÚP byla navrhována klasická urbanistická koncepce zástavby okolo stávající zástavby v kruhovém uspořádání, přičemž mělo vzniknout mezi starou a novou částí obce v areálu bývalého statku polyfunkční centrum obchodu a služeb, s případným ubytováním.

V prostoru jižně od statku měla být zachována plocha pro park a parkově upravené plochy.

V nově navrhovaných plochách mezi obcemi Květnice a Sibřina mělo vzniknout čistě obytné území, přičemž toto území měla napříč protínat místní komunikace se zeleným pásem a malými dětskými hřišti.

Uprostřed tohoto obytného území mělo v přímé blízkosti stávajícího hřiště obce Sibřina vzniknout i veřejné hřiště a sportoviště pro obec Květnice.

Územní plán počítal s dostatkem ploch určených jako územní rezerva pro obecní potřeby.

V 1. změně ÚP z ledna 2002 je vyprojektován útvar v severní části zastavitelného území obce, jižně od sídliště Rohožník nyní s označením Květnice III. Tímto odtažením všeobecně smíšeného území od centra obce se zásadně mění charakter kruhového uspořádání obce na liniový, kdy bude obytná část Květnice III vzdálena 1,35 km od centra obce. Možná, že vám tato vzdálenost nepřipadá velká, vzhledem k protáhlým územním celkům některých obcí. Ale v poměru ke vzdálenosti 0,76 km k obecnímu úřadu vedlejší obce Sibřina je to celkem argument výmluvný. Při realizaci této části sídelního útvaru nebylo dodrženo přípustné využití dané touto změnou, které bylo stanoveno pro obytné budovy, obchodní zařízení, drobnou výrobu a služby, správní, církevní, sociální a zdravotní, kulturní a sportovní zařízení a také pro liniovou a plošnou zeleň. Současné využití této plochy bylo investorem projektováno a realizováno ze 100% pro čistě obytnou funkci. Zkrátka na daném území vzniklo 50 samostatných a 35 řadových rodinných domů.

Původní skládka po rekultivaci nedostála svému účelu výstavby relaxačního a sportovního areálu a dosud leží ladem.

V části sídelního útvaru v lokalitě Za polním bylo touto změnou ÚP rozšířeno zastavitelné území obce a určeno pro pěstitelské a zahrádkářské účely. K využití těchto ploch dosud nedošlo.

Dalšími lokalitami schválenými v 1. změně ÚP je plocha U průhonu (0,4 ha v části staré obce), která byla určena pro využití čistě obytné, stejně tak jako lokalita Za mlýnem, kde bylo celkových 13,63 ha ploch určeno mimo obytných ploch také na účely obchodních zařízení, nerušících služeb, drobných provozoven také na plochy liniové a plošné zeleně či nezbytné plochy technického vybavení. Z tohoto určení nebyly plochy pro zeleň při dělení pozemků vyčleněny a z dalšího využití byla realizována pouze jediná stavba služeb - restaurace, která v rozporu s touto změnou ÚP bohužel nemá realizovánu dostatečnou plochu technického vybavení pro parkování zákazníků. V návrhu ploch komunikací dále nebyly vyčleněny plochy pro chodník podél hlavní příjezdové komunikace od Květnice III a dále nebyly vyčleněny plochy pro zastávky autobusové dopravy, které nyní znemožňují plynulou průjezdnost při zastavení autobusu příměstské dopravy.

V 1. změně ÚP byla také schválena výstavba retenční nádrže o výměře 3,5 ha jako součást ochrany obce před přívalovými dešti a povodňovými vlnami. Tato dosud nebyla realizována.

2. změnou územního plánu z června 2005 ze zásadně mění využití plochy jižně od statku v centru obce označené pořadovým číslem 2 a to ze zeleně a parkových ploch na všeobecně smíšené území. Tomuto území je konkrétně určeno využití pro obytné domy, obchodní zařízení a drobné provozovny, kulturní, sociální, zdravotní a sportovní zařízení, zeleň a parkovací plochy.

Další část plánu upravuje způsob využití ploch uvnitř statku označené pořadovým číslem 1 na „Centrum občanského vybavení“, přičemž z přípustného využití jsou taxativně vymezeny pouze stavby pro veřejnou správu, bezpečnost a ochranu, kulturní, sociální, zdravotní a sportovní zařízení, obchodní zařízení, školství, poštu, zeleň a parkovací plochy. Nehovoří se zde o využití obytném. V regulativech je povolena maximální výška budov dle stávající vily 15 m.

Změnou označenou pořadovým číslem 3 v lokalitě Ke Slušticím o celkové rozloze 16,9 ha se zásadně mění využití převážná část plochy původního ÚP z veřejného hřiště a sportoviště na čistě obytné území.

Tato změna ÚP také přidává další území s názvem Za Sibřinou označené pořadovým číslem 4 s výměrou 11,09 ha na využití jako čistě obytné území.

Další území s pořadovým číslem 5 navazující na lokalitu Za Sibřinou je určeno jako pěstitelská a zahrádková plocha a má výměru 4,9 ha.

Poslední území definované v této změně ÚP pod pořadovým číslem 6 označeným Za Křivánkem, navazující jižně na lokalitu Květnice III s výměrou 3,52 ha je určeno pro nerušící výrobu a služby.

3. změna ÚP zahrnuje nejvíce změn (celkem 12) původního územního plánu a nově definuje dosud největší výměr zastavitelných ploch pro různá využití. Návrh změny byl připraven v říjnu 2006. V pořadovém čísle 1 a 2 je již podruhé! řešena změna území statku a jižně od statku v centru obce. Meritem těchto změn je přeměna využití těchto ploch 1,82 a 1,26 ha na „doplnění o využití na bydlení v bytových a integrovaných nízkopodlažních domech s občanskou vybaveností“. Krucinálfagothimlherdeknochalmolhromtěťuk to je tak průhledný proč, kvůli čemu, za jakých podmínek a kam to směřuje?, to to nikomu nevadí jak účelově se to schvalovalo? - vím že to nikdo nečte ale pokud přeci jenom jo tak napište sakra komentář.

Plocha s pořadovým číslem 3 v oblasti Za polním je opět určena jako pěstitelská a zahrádkářská plocha, ale mimo to, že byla předmětná plocha již součástí 3. změny ÚP a její plocha se zvětšila z 2,8 ha na 4,95 ha k jejímu využití dodnes nedošlo.

Nově určené plochy s pořadovými čísly 4 a 4b pro hřiště a sportoviště byly přesunuty z lukrativních částí ze středu obce na okrajovou část lokality Za polním (skutečně až za polem) a byla jim vymezena výměra 10,80 ha. Dodnes se však nenašel investor těchto sportovních areálů (zřejmě mají majoritní zájem o pozemky pro zástavbu obytnými domy).

Ve změně s pořadovým číslem 4a se počítá s posunem biocentra a biokoridoru. Zřejmě se předpokládá, že v určitý den se nařídí ptactvu a zvířatům žijícím v místě, kde se počítá s výstavbou, že přestěhují bez reptání svá hnízda a nory o 300 m dáleL

V lokalitě s pořadovým číslem 5 s názvem Za polním o výměře 9,36 ha se navrhuje rozšíření zastavitelného území s využitím jako čistě obytné území.

V lokalitě s pořadovým číslem 6a s názvem Na ladech o výměře 1,59 ha se navrhuje rozšíření zastavitelného území s využitím jako všeobecně smíšené území a pod číslem 6b taktéž s názvem Na ladech o výměře 1,50 ha se v místě ochranného pásma radioreléového paprsku navrhuje využití pro sportoviště.

Pod pořadovým číslem 7 bylo navrženo v území o výměře 6,07 ha s názvem U Průhonu rozšíření zastavitelného území s využitím jako čistě obytné území.

V lokalitě s pořadovým číslem 9 s názvem V břištích o výměře 0,45 ha se zastavěné plochy mění z čistě obytného území na všeobecně smíšené území.

V lokalitě s pořadovým číslem 11 s názvem V břištích o výměře 0,78 ha se rozšiřuje zastavitelné území na čistě obytné území.

Lokalita s pořadovým číslem 12 s názvem Za Křivánkem o výměře 3,52 ha se mění z území nerušící výroby a služeb na všeobecně obytné území.

Dne 21.11.2006 se mělo konat 2. veřejné zasedání zastupitelstva obce Květnice. Vzhledem k nedodržení zákonné lhůty pro oznámení o konání tohoto veřejného zasedání, bylo starostou zasedání ukončeno s tím, že byl v souladu se zákonem vyhlášen vyvěšením na úřední desce náhradní termín 2. veřejného zasedání na 27.12.2006 ve 14:00.

Dne 21.11.2006 však ještě bylo veřejně projednáno toto viz zápis z jednání:

V bodu 9) „Na tomto jednání bylo odsouhlaseno celým zastupitelstvem, že ze změny ÚP č. 3 budou vyňaty následující lokality: lokalita č. 7 U Průhonu, lokalita č. 5 Za Polním. V této změně zůstane pouze lokalita č. 11 a lokalita č. 12 s tím, že podklady k této lokalitě upraví ing. arch. Zahradníková dle skutečnosti a zapracuje pro lokalitu č. 12 časovou posloupnost viz. bod 7. Zároveň bude pro tuto lokalitu platit obecný generel, na tomto území budou moci vzniknout pouze dvojdomky v max. výši krovu 7 metrů. Tato lokalita zohlední stanovisko Silnic a dálnic“.

Jelikož veřejnost nesouhlasila s dílčí změnou ÚP s pořadovým číslem 7, s názvem U Průhonu, kde se jedná o lokalitu v klidové zóně a její změna pro využití čistě obytné by nebyla pro obec přínosem, dohodli se zastupitelé s občany, na vypracování dalšího návrhu změny, ve které bude předmětná změna vypuštěna.

Další, upravená 3. změna ÚP s vypuštěnou lokalitou s pořadovým číslem 7 byla vypracována v prosinci 2006 a byla veřejnosti a zastupitelstvu předložena na veřejném zasedání zastupitelstva obce Květnice dne 27.12.2006. Zastupitelé měli 10 minut na to, aby změnu prostudovali, než bylo započato hlasování o jejím přijetí. V právním prostředí se v takovémto případě hovoří o parafování dokumentu „v tísni“.

V čem se tedy liší 3. změna ÚP z prosince 2006 oproti 3. změně ÚP z října 2006? Mimo toho, že se dokument z prosince jaksi zeštíhlil z původních 20ti na 19 stran v textové části a z 9ti na 1 obrazovou přílohu, neopravil zpracovatel - Ing. Arch. Jarmila Zahradníková - údaje v razítku obrazové přílohy prosincové změny ÚP a zůstalo tam původní datum 10/2006!

V nově navrhované změně z prosince 2006 je tedy vypuštěna lokalita s pořadovým číslem 7, avšak zásadně se mění uspořádání funkčních ploch s pořadovým číslem 5 (lokalita Za polním). U této lokality došlo oproti říjnovému návrhu ke zmenšení plochy určené pro funkci čistě obytnou z 9,36 ha na 5 ha. Zájem o toto území projevila firma, která připravovala projekt „chráněného bydlení“ v Květnici. Po první schůzce se zastupitelstvem, kdy jí obec stanovila podmínky však od svého záměru upustila.

Současně se změnou plochy č. 5 také došlo ke zmenšení plochy č. 4 určené jako hřiště a sportoviště z 10,9 ha na 5,9 ha, a změněno je napojení příjezdové komunikace do této lokality z napojení v křižovatce u Sibřinské školy blíže Sibřině do míst kde stojí čerpací stanice.

Lokality č. 6a, 6b a 12 Na Ladech – původně měla lokalita č. 12 (3,52 ha) účel využití pro nerušící výrobu, bylo převedeno na všeobecně obytné území. Dodnes starosta obce, který statutárně jednal s bankou neobjasnil situaci, jakým způsobem bylo postupováno při uznání dluhu vůči Reiffeisen bance. Nyní se zde staví montované domy. Na území č. 6a a 6b s výměrou 1,59 ha a 1,50 ha je v realizaci výstavba 15ti domů a rekreačně – sportovní areál, uvidíme, zda a v jakém stavu investor předmětné území předá obci.

V současné době je na katastrálním území sídelního útvaru Květnice schválena platnými změnami územního plánu a dosud nerealizována výstavba čistě obytných a nebo smíšených celků v těchto lokalitách: Za Mlýnem (13,63 ha), U Průhonu (0,4 ha), Ke Slušticím (16,9 ha), Za Sibřinou (11,09 ha), Za Polním (5 ha), Na Ladech (1,59 ha), V Břištích (0,45+0,78 ha) Za Křivánkem (3,52 ha), Areál statku (1,82 ha) a jižně od statku (1,26 ha). Celkově se tedy jedná o dalších 56,44 ha ploch určených pro čistě obytné, nebo smíšené užití, kde dosud výstavba není realizována (či zkolaudována). Odhadovaný nárůst počtu obyvatel po zastavění těchto obytných zón rodinnými domy je téměř o 2800 obyvatel, při uvažované řadové zástavbě by to bylo téměř o 5600 obyvatel. Počítáme – li s průměrně vyváženou zástavbou rodinných, dvoj a čtyřdomů a řadových domů (neuvažujeme – li s žádnou výstavbou vícepodlažních bytových domů ), je to zhruba nárůst o 4200 obyvatel. Vzhledem k současnému počtu 922 obyvatel (ke dni 3.10.2008) je to více jak čtyř a půl násobný nárůst.

Vážení občané obce Květnice a majitelé pozemků – posuďte sami - zda tyto změny územního plánu jsou v souladu s trvale udržitelným rozvojem obce a zda zastupitelé, kteří jednotlivé změny schvalovali jednali pro blaho obyvatel obce či účelově, ku prospěchu sebe samých či někoho jiného. Skutečnost je taková, že byly ze strany majitelů pozemků prodány parcely, ze strany investorů s výhodným ziskem realizovány základní inženýrské sítě, nedokončeny komunikace, veřejné osvětlení a chodníky na 70% plochy obce a veškeré plochy určené v ÚP a jeho změnách pro veřejně prospěšné stavby a občanskou vybavenost zůstaly nerealizovány. Obec jako schvalovatel a garant této investiční činnosti k otázkám sdružení a občanů neodpovídá a jedná s dalšími investory o další výstavbě. Dojde do konce funkčního období zastupitelstva k dalšímu schválení změn územního plánu bez ohledu na budoucnost a nebo se nad tím někdo zamyslí a konečně už bude řešit vzniklou situaci jako celek?

Tomáš Hordějčuk